État des lieux : pourquoi son absence peut vous coûter cher à la fin du bail

Vous rendez les clés de votre logement. Quelques semaines plus tard, le propriétaire vous réclame plusieurs milliers d’euros de peinture, de remise en état ou de travaux, et retient votre dépôt de garantie. Vous pensiez que l’absence d’état des lieux à votre arrivée vous protégeait. C’est souvent l’inverse. Voici ce que dit réellement la loi, et ce que vous pouvez faire.

Ce que change vraiment l’absence d’état des lieux d’entrée

Beaucoup de locataires pensent qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut rien leur réclamer. C’est une idée fausse, et elle coûte cher.

La règle de départ figure à l’article 1731 du code civil, qui dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Traduit en clair : sans document d’entrée, la loi part du principe que le logement vous a été remis en bon état. C’est donc à vous, locataire, de démontrer qu’il ne l’était pas. Cette présomption joue en faveur du propriétaire, et non du locataire.

Il existe cependant un garde-fou important, souvent ignoré. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».

Autrement dit : si c’est le propriétaire qui a refusé ou négligé de faire l’état des lieux d’entrée, ou qui ne vous en a jamais remis d’exemplaire, il perd le bénéfice de cette présomption. Mais attention, ce n’est pas automatique. Il faut établir qui a fait obstacle. Le locataire qui se contente de dire qu’il n’y a pas eu d’état des lieux, sans rien produire, laisse la présomption jouer contre lui.

Les photos datées : la preuve qui change tout

Puisque la loi vous impose de rapporter la preuve contraire, il faut vous la constituer soi-même, dès le premier jour.

• Photographiez chaque pièce le jour de la remise des clés : murs, plafonds, sols, plinthes, sanitaires, fenêtres, équipements.
• Filmez une visite complète en commentant à voix haute ce que vous constatez. Une vidéo continue est difficile à contester.
• Envoyez-vous ces fichiers par mail le jour même : l’horodatage du message donne une date, ce qu’un fichier isolé sur un téléphone n’offre pas avec la même force.
• Signalez par écrit les défauts découverts dans les premiers jours : moisissures, traces d’humidité, peinture déjà abîmée, équipement défaillant.
• Conservez tout jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, et bien au-delà : un litige peut naître plusieurs mois après votre départ.

Le même réflexe vaut à la sortie. L’état des lieux de sortie que vous signez vous engage : lisez-le ligne à ligne avant de signer, et faites-y inscrire vos observations. Une mention « bon état » portée sur une pièce interdira ensuite au propriétaire de vous réclamer des travaux sur cette même pièce. À l’inverse, signer sans lire un document qui mentionne des dégradations revient à les reconnaître.

Ce que le locataire doit payer, et ce qu’il ne doit pas

Même lorsque des dégradations sont établies, la facture présentée par le propriétaire n’est presque jamais due en totalité. Le partage est fixé par l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le locataire « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Cette exception est le cœur du sujet. Elle signifie qu’un locataire :

• ne paie pas la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage conforme du logement ;
• ne paie pas la remise à neuf : une peinture défraîchie après plusieurs années d’occupation traduit le vieillissement du logement, qui incombe au propriétaire, et non une dégradation ;
• ne paie pas les malfaçons ni les vices de construction, ni les désordres qui en découlent ;
• paie en revanche les dégradations réelles : trous, impacts, taches indélébiles, projections, casse, ainsi que les équipements dont l’entretien lui incombait, comme la révision annuelle de la chaudière.

En pratique, la discussion se joue sur un devis. Si le propriétaire produit un devis de réfection totale alors qu’une partie seulement du logement est abîmée, le surplus doit être écarté. Et un devis portant sur une pièce que l’état des lieux de sortie décrit comme étant en bon état ne peut évidemment pas vous être facturé. Lisez donc le devis poste par poste et confrontez chaque ligne à l’état des lieux : c’est là que se trouvent les réductions.

Vous ne pouvez pas payer : les délais de paiement

Une condamnation n’est pas une exigence de paiement immédiat. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

C’est un outil puissant, et trop peu demandé. Le même texte précise que « la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». Concrètement : les mesures de recouvrement s’arrêtent, et la dette cesse de gonfler.

Pour l’obtenir, il faut justifier sa situation, pièces à l’appui : avis d’imposition, attestations de ressources, justificatifs de charges, notification de fin de droits, décision de la maison départementale des personnes handicapées. Un échéancier chiffré, crédible et documenté a bien plus de chances d’être accordé qu’une demande verbale sans justificatif.

Un avertissement toutefois : cet échéancier doit être tenu à la lettre. Les jugements prévoient presque toujours qu’au premier impayé, après une mise en demeure restée sans effet, la totalité du solde redevient immédiatement exigible et les mesures d’exécution peuvent reprendre. Un retard d’une seule mensualité peut donc faire perdre le bénéfice de deux années de délais.

Ne laissez pas l’audience se tenir sans vous

Le point le plus décisif ne tient pas au droit, mais à une attitude. Les arguments qui font baisser une facture de remise en état ne s’appliquent pas d’eux-mêmes : la vétusté doit être soulevée, le devis discuté poste par poste, les délais de paiement demandés et justifiés. Un locataire absent, ou présent sans dossier préparé, est généralement condamné à l’intégralité de ce qui est réclamé.

Si vous avez reçu une assignation, ne la laissez pas de côté. Rassemblez votre bail, vos états des lieux, vos quittances, vos échanges avec le propriétaire, vos photos et vos justificatifs de ressources. Ce sont ces pièces, autant que le droit, qui font la différence à l’audience. Si la situation est allée jusqu’à une procédure d’expulsion, nos explications sur les délais et recours face à une expulsion locative complètent utilement cet article.

À retenir

L’état des lieux est le document le moins spectaculaire du dossier locatif, et pourtant celui qui décide de presque tout à la sortie. Trois réflexes suffisent à changer l’issue d’un litige : exiger un état des lieux d’entrée et en conserver un exemplaire, photographier le logement dès le premier jour en datant ces preuves, et ne jamais signer un état des lieux de sortie sans l’avoir lu et complété de vos observations.

Si le litige est déjà né, tout n’est pas perdu pour autant. La vétusté, l’usure normale et la remise à neuf ne sont jamais à la charge du locataire, et des délais de paiement peuvent être obtenus. Encore faut-il les demander, et les justifier.

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