TJ Versailles, 2 avril 2026, n° 24/03265 : sans accord exprès du copropriétaire avant le 11 avril 2024, la convocation électronique à l'AG est irrégulière. L'assemblée générale peut être annulée.
Vous avez reçu la convocation à votre assemblée générale de copropriété par courriel ? Si vous n’avez jamais donné votre accord exprès pour être notifié par voie électronique, votre AG peut être annulée. C’est ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Versailles, dans un jugement du 2 avril 2026 (n° 24/03265), en sanctionnant l’irrégularité d’une convocation envoyée par mail à une copropriétaire qui n’avait jamais consenti à ce mode de notification. Ce contentieux de la copropriété s’ajoute à d’autres sources fréquentes de litige pour l’acquéreur d’un lot, notamment lorsqu’un défaut caché est découvert après l’achat du bien.
Vous pensez que votre convocation à l’assemblée générale était irrégulière ? Le délai pour agir est court. Maître David NABET-MARTIN examine la régularité de votre convocation : voici ce que dit le droit.
Une réforme méconnue : avant et après le 11 avril 2024
Le statut de la copropriété, fixé par la loi du 10 juillet 1965, prévoit que les notifications et mises en demeure peuvent être faites par voie électronique. Mais les conditions ont changé.
Régime antérieur (loi ALUR du 24 mars 2014, en vigueur jusqu’au 10 avril 2024) : l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposait, pour toute notification électronique, l’accord exprès et préalable du copropriétaire concerné.
Régime actuel (loi du 9 avril 2024, en vigueur depuis le 11 avril 2024) : la voie électronique est désormais le principe. L’article 42-1 dispose dans sa rédaction actuelle :
« Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »
Le basculement est radical : avant le 11 avril 2024, il fallait opter pour la voie électronique ; depuis cette date, il faut opter pour la voie postale.
L’affaire jugée par le TJ de Versailles
Une copropriétaire avait reçu, par courriel daté du 23 janvier 2024, la convocation à une assemblée générale fixée au 4 mars 2024. Or, à cette date, seul le régime issu de la loi ALUR était applicable. Pour que la convocation électronique soit régulière, le syndicat devait apporter la preuve d’un accord exprès de cette copropriétaire pour la voie électronique.
Cet accord n’était ni produit, ni même invoqué :
« Pour établir la régularité de la convocation électronique du 23 janvier 2024, les défendeurs doivent en tout état de cause apporter la preuve que Mme [X] a donné son accord exprès pour recevoir les notifications et mises en demeure par voie électronique. […] En l’espèce, il n’est pas justifié d’un tel accord, qui n’est d’ailleurs même pas évoqué. »
Conséquence : la convocation est irrégulière, le délai de 21 jours imposé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté, et le tribunal prononce l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.
Le délai de 21 jours est d’ordre public
Le tribunal rappelle un principe ferme : l’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose, sauf urgence, que la convocation à l’assemblée générale soit notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
Ce délai est d’ordre public. Sa méconnaissance entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans que les parties puissent y renoncer ou se prévaloir d’un prétendu accord tacite.
L’enjeu pratique : si la convocation électronique est jugée irrégulière, la date à retenir est celle de la convocation papier ultérieure, ou la date où le copropriétaire a effectivement été informé. Si, à compter de cette date, le délai de 21 jours n’a pas été respecté, l’AG est nulle.
Quels copropriétaires sont concernés ?
Cette décision intéresse en premier lieu :
- Les copropriétaires convoqués par mail avant le 11 avril 2024 sans avoir signé un consentement exprès : toutes les AG tenues sur le fondement de telles convocations sont fragiles ;
- Les copropriétaires convoqués par mail après le 11 avril 2024 qui contesteraient n’avoir jamais reçu d’information sur leur droit de revenir à la voie postale : le syndic a une obligation positive d’information sur ce point ;
- Les copropriétaires en litige avec le syndicat sur des résolutions ayant fait l’objet d’un vote (travaux, charges, désignation du syndic, mise en concurrence) : la nullité de l’AG entraîne la disparition rétroactive de toutes les résolutions adoptées.
Le délai pour agir : deux mois
L’action en nullité d’une assemblée générale se prescrit par deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai court rapidement et il est crucial de réagir dès la réception du procès-verbal :
- Vérifier la date et le mode de la convocation ;
- Vérifier le respect du délai de 21 jours ;
- Si une irrégularité apparaît, faire trancher la question avant l’expiration du délai.
Au-delà de deux mois, l’AG ne pourra plus être contestée et les résolutions adoptées seront définitives.
Au-delà de la convocation : la mise en concurrence
La même veille jurisprudentielle (CA Montpellier, 7 avril 2026, n° 23/04887) rappelle qu’une autre cause de nullité, classique mais souvent méconnue, peut être invoquée : l’absence de mise en concurrence pour les marchés de travaux dépassant le seuil fixé par l’AG.
Lorsque l’assemblée générale n’a pas elle-même fixé les conditions de la mise en concurrence, celle-ci doit résulter de plusieurs devis ou d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises (article 19-2 du décret du 17 mars 1967). La cour rappelle que :
« L’assemblée générale ne peut […] se prononcer valablement pour des travaux sur la base d’un seul devis, hors toute mise en concurrence. »
Le contrôle des conditions de la mise en concurrence doit donc être systématique avant tout vote sur des travaux importants. Lorsque le désaccord porte sur la réalité ou l’ampleur de travaux votés sans mise en concurrence suffisante, une expertise judiciaire sollicitée en référé permet souvent d’objectiver le litige avant toute action au fond.
Comment agir ?
Avant toute action, il convient de réunir :
- la convocation reçue (mail ou courrier) avec sa date d’envoi et de réception ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale et sa date de notification ;
- le règlement de copropriété, pour vérifier d’éventuels délais plus longs ;
- tout document relatif à un éventuel consentement à la voie électronique (formulaire signé, courriel d’acceptation explicite).
Le cabinet ATLANTIS AVOCATS, à Toulouse, accompagne les copropriétaires dans l’analyse de la régularité des convocations et des résolutions adoptées en assemblée générale, ainsi que dans les actions en nullité devant le tribunal judiciaire.
À retenir
- Convocation par mail avant le 11 avril 2024 : un accord exprès du copropriétaire est exigé. Sans cet accord, la convocation est irrégulière.
- Convocation par mail après le 11 avril 2024 : la voie électronique est le principe, mais le syndic doit informer les copropriétaires de leur droit de revenir à la voie postale.
- Délai de 21 jours d’ordre public : son non-respect entraîne la nullité de l’AG.
- Délai pour agir : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
- La mise en concurrence des marchés de travaux est une autre cause de nullité régulièrement sanctionnée.
Questions fréquentes
La convocation à une assemblée générale de copropriété par mail est-elle valable ?
La convocation par voie électronique n’est régulière que si le copropriétaire a donné son accord exprès pour ce mode de communication. À défaut de cet accord, la convocation envoyée par mail est irrégulière et l’assemblée générale ainsi convoquée peut être annulée.
Qu’est-ce que l’« accord exprès » exigé pour la convocation électronique ?
Il s’agit d’un consentement explicite et préalable du copropriétaire à recevoir ses convocations par voie électronique. Un simple usage du mail entre les parties, ou l’absence d’opposition, ne suffit pas : l’accord doit avoir été donné dans les formes requises.
Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?
L’action en contestation d’une assemblée générale doit, en principe, être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, les décisions deviennent en principe définitives, d’où l’importance d’agir rapidement.
Tous les copropriétaires peuvent-ils invoquer l’irrégularité de la convocation ?
La possibilité d’invoquer une irrégularité dépend de la situation de chaque copropriétaire au regard de l’assemblée concernée. L’examen du dossier permet de déterminer qui peut agir et dans quelles conditions.
Une assemblée générale que vous pensez irrégulière ?
Le délai pour contester une AG de copropriété est de deux mois. Maître David NABET-MARTIN, avocat au Barreau de Toulouse, examine la régularité de votre convocation et vous conseille sur l’opportunité d’agir.
Vous contestez une décision adoptée en assemblée générale ou la régularité de votre convocation ? Le cabinet ATLANTIS AVOCATS, à Toulouse, vous accompagne dans l’analyse et le contentieux de copropriété.
Références : TJ Versailles, 3e ch., 2 avril 2026, n° 24/03265 ; CA Montpellier, 5e ch. civ., 7 avril 2026, n° 23/04887. Article 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
