Une clause quasi systématique dans les ventes immobilières
Dans la grande majorité des actes de vente immobilière entre particuliers, le notaire insère une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause stipule que l’acheteur prend le bien « dans l’état où il se trouve » et renonce à tout recours contre le vendeur au titre des vices cachés. Beaucoup d’acheteurs pensent alors, à tort, que tout recours est définitivement fermé.
Le principe : la clause est valable entre non-professionnels
En droit français, la liberté contractuelle permet aux parties de limiter ou d’exclure la garantie des vices cachés. La Cour de cassation admet la validité de ces clauses dans les ventes entre particuliers, à condition qu’elles soient rédigées de manière claire et non équivoque.
L’exception fondamentale : la mauvaise foi du vendeur
La clause d’exclusion de garantie est privée de tout effet lorsque le vendeur connaissait le vice au moment de la vente. C’est l’application de l’article 1643 du Code civil : la clause ne peut profiter au vendeur de mauvaise foi.
La preuve de la mauvaise foi peut résulter d’indices concrets : travaux de dissimulation réalisés avant la vente, plaintes de voisins auxquelles le vendeur avait répondu, devis de réparation antérieurs, déclarations contradictoires du vendeur, ou encore le fait que le vice était tellement évident qu’un propriétaire occupant ne pouvait pas l’ignorer.
La clause est toujours inopposable au vendeur professionnel
Lorsque le vendeur est un professionnel (promoteur, marchand de biens, entreprise), la clause d’exclusion de garantie est réputée non écrite. Le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose qu’il vend. Cette présomption s’applique également aux vendeurs de véhicules d’occasion, aux concessionnaires et à tout vendeur agissant dans le cadre de son activité professionnelle.
L’alternative du dol : contourner la clause
Même lorsque la clause d’exclusion de garantie semble valable, l’acheteur peut agir sur le fondement du dol (article 1137 du Code civil) s’il parvient à démontrer que le vendeur a intentionnellement dissimulé un défaut pour le tromper. Le dol permet de contourner la clause d’exclusion car il s’agit d’un vice du consentement qui rend l’acte de vente lui-même contestable.
L’avantage du dol est aussi procédural : le délai de prescription est de cinq ans à compter de la découverte du dol (article 1144 du Code civil), contre deux ans pour le vice caché.
L’importance du choix du fondement juridique
Chaque situation est différente. Selon les faits, il sera préférable d’agir sur le fondement du vice caché (si la clause peut être neutralisée par la preuve de la mauvaise foi) ou du dol (si la dissimulation intentionnelle est caractérisée). Le choix du bon fondement conditionne directement les chances de succès.
Le cabinet ATLANTIS AVOCATS accompagne les acheteurs et vendeurs dans les litiges liés aux vices cachés à TOULOUSE et dans toute la région.
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